PRINCIPALES MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO POR LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.

A través de estas líneas, quisiera comentar los principales aspectos que se introducen en la normativa, tanto en el aspecto sustantivo, como procesal por la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), de la Ley por el derecho a la vivienda.

1. Consideración de “gran tenedor” de vivienda.

Hay que tener presente que, la Ley en el art. 3.k, define lo que es un “gran tenedor” de vivienda de la siguiente manera: “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

Sin embargo, el concepto puede ser matizado en el sentido: “Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.

Las implicaciones prácticas de este concepto se concretan en lo siguiente:

Hay que tener en consideración que conforme a la disposición final 1ª de la ley, que modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), los grandes tenedores quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Se introducen unos nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, y se indica que cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta última posibilidad no se aplicará hasta que se apruebe el precitado sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU).

La ley también establece que, durante 2023, los incrementos de renta que pacten los grandes tenedores en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. A su vez, durante 2024, estos incrementos no podrán superar el 3%.

A nivel procesal, la Ley introduce las siguientes novedades:

Hay que tener en consideración que la disposición final 5ª de la ley se modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), al efecto de introducir un nuevo requisito de admisibilidad aplicable a las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC). Así, dichas demandas sólo podrán admitirse en la medida en que se especifiquen las siguientes cuestiones: si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si el demandante es gran tenedor de vivienda.                  

En el supuesto de que se cumplan estas tres circunstancias, es decir,: inmueble que constituya vivienda habitual, ocupante en situación de vulnerabilidad económica y demandante que sea gran tenedor de vivienda, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La concurrencia de los requisitos de gran tenedor y de existencia de una situación de vulnerabilidad económica debe producirse formalmente de conformidad con los medios indicados en el texto de la ley.

 De igual modo, la exigencia de celebrar un procedimiento de conciliación o intermediación también se aplicará, siempre que el demandante sea un gran tenedor de vivienda y el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, con carácter previo al inicio de la vía de apremio para la subasta de bienes inmuebles (artículo 655 bis de la LEC) y a la interposición de la demanda ejecutiva (artículo 685 de la LEC).

2. Zonas de mercado residencial tensionado

El artículo 18 de la ley define las zonas tensionadas de la siguiente manera:

El órgano competente para declarar una zona de mercado residencial tensionado es el que defina la legislación autonómica. Por tanto, esta competencia se ha atribuido a la administración autonómica, y no a la local. La declaración tendrá una vigencia de tres años y, en caso de que las comunidades autónomas no tengan un procedimiento específico, requiere el seguimiento de un expediente de cierta complejidad por la información a recabar y analizar y en el que se deberá desarrollar un trámite de información pública valiéndose para ello, de la información que pueda proporcionar el catastro inmobiliario. La declaración de una zona de mercado tensionado es susceptible de ser objeto de recurso contencioso-administrativo para acreditar su improcedencia.

Del mismo modo, y según con lo establecido en el artículo 18.3 de la ley, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado se sujeta a los criterios definidos por las comunidades autónomas y a la concurrencia de una de las dos circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, alternativamente, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC. Estas circunstancias serán objeto de revisión a los tres años de entrada en vigor de la ley para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.

Es de señalar que la Ley establece una serie de limitaciones a los arrendadores para poder establecer con libertad, y de acuerdo con los arrendatarios, el importe de la renta. Indicándose a tal efecto lo siguiente:            

Se establece una prórroga extraordinaria (artículo 10.3 de la LAU). Cuando finalicen la prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) y/o la prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el arrendatario podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales y por un período máximo de tres años, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria planteada por el arrendatario debe ser aceptada necesariamente por el arrendador, salvo en algunos supuestos muy tasados. Como, por ejemplo: que se hayan fijado otros términos y condiciones de común acuerdo entre las partes o se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, pero con las limitaciones que establecen los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU.

En el mismo sentido, se explica de forma pormenorizada, los matices que estable la Ley en cuanto al siguiente punto, y siempre refiriéndose al arrendamiento en zonas que tengan la consideración de tensionadas, tal y como se ha explicado anteriormente:

Se refiere expresamente a la limitación de las rentas contractuales (artículo 17, apartados 6 y 7, y disposición transitoria 7ª de la LAU). La renta pactada al inicio de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta regulación no se aplicará hasta que se apruebe el referido sistema de índices.

3. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta conforme al IPC. Desaparición de este índice de referencia.

La disposición final 6ª de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda proporciona una nueva redacción al artículo 46 del Real Decreto Ley 6/2022 de 29 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania.

Y en este sentido, es de señalar que las limitaciones a la actualización de la renta afectan tanto si se es gran tenedor, conforme a lo establecido por la Ley, como si no. Hay que señalar que si se debe actualizar la renta entre el 31 de marzo del 2022 y el 31 de diciembre de 2023. El arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento a aplicar. Pero en ausencia de ese pacto, el incremento no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a la fecha de la actualización. Como máximo un 2%.

Del mismo modo, en el año 2024, cuando la renta deba ser actualizada entre el 01 de enero y el 31 de diciembre de dicho año. El incremento podrá ser del 3%.

La Ley por el derecho a la vivienda que analizamos, también introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una nueva disposición adicional 11ª. Mediante la que se faculta al Instituto Nacional de Estadística a que antes del 31 de diciembre de 2024, elabore un nuevo índice de referencia para la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento, a los efectos del art. 18 de la LAU, por lo que se dejará de aplicar el clásico IPC, por otro con la finalidad de evitar “incrementos desproporcionados de la renta en los contratos de arrendamiento”.

4. Procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos por aplicación del Real Decreto-Ley 11/2020

La disposición transitoria 3ª de la Ley de vivienda establece que, a partir del 30 de junio de 2023 se podrán reanudar los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Pero hay que tener en cuenta que, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudación sólo será posible, previa petición expresa del demandante, en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.

El requisito anterior podrá acreditarse de dos formas: mediante una declaración responsable emitida por la parte actora que indique que ha acudido a los mecanismos indicados anteriormente. O bien, con un documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.